L'illusion d'accessibilité: pourquoi les acheteurs canadiens ont besoin de maisons, pas seulement de dispositifs financiers
L'illusion d'accessibilité: pourquoi les acheteurs canadiens ont besoin de maisons, pas seulement de dispositifs financiers
Au milieu de la flambée des prix de l'immobilier et d'un marché immobilier très compétitif, le gouvernement canadien a introduit des mesures visant à rendre l'accession à la propriété plus accessible pour les premiers-acheteurs. Parmi ces mesures, la proposition récente d'augmenter la limite de retrait du REER (Régime Enregistré d'Épargne-Retraite) pour l'achat de maisons de 35 000 $ à 60 000 $ par individu, ou 120 000 $ pour un couple, semble représenter un coup de pouce significatif. Ce changement, associé à l'introduction du Compte d'Épargne Libre d'Impôt pour la Première Maison (CELIAPP), qui permet des contributions déductibles d'impôts et des retraits non imposables pour l'achat d'une maison, semble offrir un véritable avantage financier.
Mais est-ce le bon type d'aide ?
L'intention derrière ces politiques est claire : permettre aux Canadiens d'accumuler les fonds nécessaires pour de mise de fonds face à des hausses incessantes du marché. Sur papier, ces initiatives semblent bénéfiques, apportant un soulagement immédiat aux futurs propriétaires en augmentant leur pouvoir d'achat. Cependant, cette approche néglige un problème fondamental qui affecte le marché immobilier canadien : un manque sévère de logements abordables. Au lieu de s'attaquer à ce problème de fond, la stratégie du gouvernement pourrait involontairement alimenter de nouvelles escalades des prix.
Historiquement, le Canada a été confronté à des crises similaires. Après la Seconde Guerre mondiale, l'introduction des maisons "Strawberry Box" représentait une initiative gouvernementale pour augmenter rapidement les stocks de logements abordables. Ces maisons modestes offraient aux vétérans de retour et à leurs familles un moyen réalisable d'accéder à la propriété, par une action directe sur l'offre plutôt que par une simple augmentation du pouvoir d'achat. Cette leçon historique souligne un point crucial : une intervention gouvernementale significative dans le logement devrait prioriser l'augmentation du nombre de logements abordables, et non simplement l'argent que les gens peuvent dépenser.
Aujourd'hui, le scénario est alarmant. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) estime qu'il manque actuellement 3,5 millions de maisons. Avec la croissance significative de la population canadienne, principalement due à l'immigration, et plus d'un million de nouveaux arrivants rien que l'année dernière, la demande de logements s'est encore intensifiée. Cette disparité entre l'offre et la demande conduit à des guerres d'enchères et à des prix des maisons qui s'envolent, comme en témoigne une histoire personnelle où une maison que nous avons achetée il y a deux ans a attiré 14 offres concurrentes.
De plus, encourager les citoyens à épuiser leurs économies de retraite pour financer l'achat de maisons présente des risques à long terme significatifs. Bien que la propriété reste un outil clé de constitution de patrimoine, l'accent mis sur l'utilisation des REER compromet la sécurité financière future des Canadiens, affectant leur capacité à se soutenir après la retraite. Les périodes de grâce prolongées pour le remboursement et les éventuelles pénalités fiscales associées à l'échec du remboursement de ces fonds ne font qu'ajouter au fardeau.
En somme, bien que le gouvernement ait l'intention de faciliter l'achat de maisons, l'effet réel est probablement une augmentation des prix des maisons en raison d'une demande accrue stimulée par un accès plus grand aux fonds pour l'acompte. Ce n'est pas une approche durable.
Pour véritablement aborder la crise du logement, le Canada a besoin de se concentrer à nouveau sur la construction de plus d'unités de logement abordables. En augmentant l'offre, le gouvernement peut aider à stabiliser ou même à réduire les prix des maisons, rendant la propriété accessible sans compromettre l'avenir financier des Canadiens. Il est crucial d'équilibrer l'approche : bien que des outils financiers comme le REER et le CELIAPP puissent jouer un rôle, ils doivent faire partie d'une stratégie plus large qui inclut un investissement significatif dans la construction de logements abordables.
Seulement à travers un effort concerté pour construire plus de maisons, rappelant l'initiative d'après-guerre, pouvons-nous espérer offrir des solutions réelles et durables à la crise de l'abordabilité du logement au Canada. Sans de telles mesures, nous risquons d'aggraver la division entre ceux qui ont des maisons et ceux qui n'en ont pas, repoussant le rêve de la propriété encore plus loin pour le Canadien moyen.
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Fred et Martin